導讀：一直以來，開發(fā)商與購房者簽訂的房屋買賣合同都屬于格式條款合同，開發(fā)商為了降低“逾期交房、逾期辦證”違約風險，在合同中明確表示違約責任固定為幾千元或?qū)⑦`約金的比例調(diào)得極低。購房者主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，人民法院一般應予支持，但是在違約金額上苦于“合同約定”難以支持購房者訴請，為了解決該問題，江西高院印發(fā)《開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引》明確“開發(fā)商逾期交房、逾期辦證違約金約定低于日0.5?（年1.8%）,視為無效格式條款，按銀行逾期貸款利息標準計算”！

　　江西省高級人民法院

　　開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛案件審判指引

　　為妥善處理開發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛案件，統(tǒng)一全省法院審理此類案件的法律適用標準和裁判尺度，提高審判質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國民法總則》《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律、司法解釋的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判經(jīng)驗和我省實際情況，制定本指引。

　　一【適用案件范圍】

　　本指引所指的開發(fā)商逾期交房、辦證違約責任糾紛是指自然人因購買商品房與開發(fā)商簽訂商品房預售合同或銷售合同后，開發(fā)商未能在合同約定的時間向購房人交付房屋、辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，引發(fā)的購房人起訴開發(fā)商，要求開發(fā)商承擔逾期交付房屋和逾期辦證違約責任的糾紛。

　　法人和非法人組織與開發(fā)商之間因購買商品房逾期交房、辦證發(fā)生的糾紛可以參考本指引處理。

　　二【商品房交付條件】

　　開發(fā)商向購房人交付的房屋應當經(jīng)過建設(shè)工程竣工驗收合格并已完成建設(shè)工程竣工驗收備案登記。合同約定的交付條件高于該標準的,以合同約定為準;合同約定的交付條件低于該標準的,按該標準認定。

　　三【商品房交付與接收】

　　開發(fā)商交付的房屋未完成建設(shè)工程竣工驗收備案登記的，購房人有權(quán)拒絕接收。開發(fā)商以購房人已接收房屋為由主張不承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但購房人明知或應當知道房屋尚未取得竣工驗收備案登記的事實且同意接收房屋的除外。對購房人是否明知或應當知道上述事實的舉證責任，由開發(fā)商承擔。

　　開發(fā)商在交付房屋時未依照合同約定向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件的，購房人有權(quán)拒絕接收。購房人接收房屋后又以開發(fā)商未能依約提供上述文件為由，要求開發(fā)商承擔逾期交房違約責任的，不予支持。

　　開發(fā)商通知購房人接收房屋，購房人有證據(jù)證明房屋有明顯質(zhì)量問題，影響到正常使用的，可以拒絕接收并要求開發(fā)商維修。因房屋質(zhì)量問題導致遲延交付的，開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。

　　四【逾期交房違約金的調(diào)整】

　　合同約定的逾期交房違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款的萬分之一至萬分之三(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請求調(diào)整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調(diào)整并舉證證明的，可按實際損失予以調(diào)整。

　　合同約定的逾期交房違約金每日標準低于萬分之一或高于萬分之三的，當事人請求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經(jīng)濟發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之一至萬分之三的范圍內(nèi)。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

　　合同約定的逾期交房違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數(shù)額極低的，可認定為開發(fā)商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期交房違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條合同沒有約定違約金數(shù)額或損失賠償計算方法的規(guī)定處理。

　　合同對逾期交房違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數(shù)額遠超該限額的，按認定的違約金數(shù)額確定。

　　五【逾期辦證的認定】

　　開發(fā)商在合同約定期限內(nèi)未向不動產(chǎn)登記機關(guān)報送辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)登記所需的全部資料的，購房人請求開發(fā)商承擔逾期辦證違約責任的，應予支持。

　　因辦理房屋不動產(chǎn)權(quán)登記需要購房人配合提供相關(guān)資料，購房人拒絕提供或逾期提供導致開發(fā)商遲延向不動產(chǎn)登記機關(guān)報送的，購房人請求開發(fā)商承擔逾期辦證違約責任的，不予支持。

　　六【逾期辦證違約金的調(diào)整】

　　開發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時，購房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應予支持。

　　合同約定的逾期辦證違約金每日標準在已付購房款或房屋總價款萬分之零點五至萬分之一點五(均含本數(shù))范圍內(nèi)的，開發(fā)商主張約定過高請求調(diào)整的，原則上不予支持。購房人認為該約定低于其實際損失請求調(diào)整并舉證證明的，可按實際損失予以調(diào)整。

　　合同約定的逾期辦證違約金每日標準低于萬分之零點五或高于萬分之一點五的，當事人請求調(diào)整的，可結(jié)合合同履行情況、違約方的過錯程度、違約時間的長短、合同的預期利益、雙向義務是否對等、社會經(jīng)濟發(fā)展等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，酌情調(diào)整到日萬分之零點五至萬分之一點五的范圍內(nèi)。對方當事人舉證證明約定的違約金合理，無需調(diào)整的除外。

　　合同約定的逾期辦證違約金并非以日為標準計算，而是按購房款固定比例計算的，應根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十九條、第四十條對該條款效力進行審查。按固定比例計算違約金數(shù)額極低的，可認定為開發(fā)商免除或限制自己責任的無效格式條款，逾期辦證違約金按照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款合同沒有約定違約金的規(guī)定處理。

　　合同對逾期辦證違約金在約定了按日計算的同時還約定了最高限額的，認定的違約金數(shù)額遠超該限額的，按認定的違約金數(shù)額確定。

　　七【開發(fā)商免責情形】

　　開發(fā)商主張免除逾期交房、辦證的全部或部分違約責任的，存在下列情形的，可予以支持：

　　(一)因災害性天氣、突發(fā)性公共衛(wèi)生事件造成逾期交房或辦證;

　　(二)因履行商品房買賣合同期間國家或地方法律、法規(guī)及政策變化造成開發(fā)商逾期交房或辦證;

　　(三)因執(zhí)行行政命令造成逾期交房或辦證，但行政命令系因開發(fā)商原因造成的除外;

　　(四)因不能預見、不能避免且不能克服的其他客觀情況導致逾期交房或辦證，或合同中約定的其他免責情形。

　　開發(fā)商因上述免責情形不能履行合同的，應當及時通知購房人，以減輕可能給購房人造成的損失。購房人要求開發(fā)商承擔未及時通知而造成的擴大損失的，應予支持。

　　開發(fā)商提出逾期交房或辦證免責抗辯的，應當就存在法定或約定的免責事由，且該免責事由與違約行為之間存在因果關(guān)系及原因力大小承擔舉證責任。

　　八【訴訟時效】

　　購房人主張逾期交房或辦證違約金的，應當自合同約定的交房或辦證期限屆滿的次日起計算訴訟時效期間。購房人舉證證明存在向開發(fā)商提出過交房或辦證請求等訴訟時效中斷情形的，違約金請求權(quán)的訴訟時效期間重新計算。

　　開發(fā)商未在一審法庭辯論終結(jié)前提出時效抗辯，在二審、再審審理過程中再提出時效抗辯的，不予支持。

　　九【適用效力】

　　本審判指引供全省各級法院在審理開發(fā)商逾期交房和逾期辦證違約責任糾紛時參考適用。

　　法律、司法解釋對本審判指引涉及的相關(guān)問題有新規(guī)定的，按照新規(guī)定處理。